【イベントレポート】最近よく見かける不動産投資。実際どんなもの？

「投資ビギナーでも不動産投資で着実に稼げる秘訣！勉強会」を株式会社ジーイークリエーションと共催しました。人気女性講師が、他の投資に比べた不動産投資の立ち位置、メリットデメリットから、実際に家を買われる方にもタメになる情報をわかりやすく教えてくれました。

■そもそも不動産投資はどんな立ち位置？

ミドルリスクミドルリターンと言われる不動産投資。他の金融商品に比べて、商品単価の大きさ、実物資産であることがリスクとなり、リターンとして、家賃収入、節税効果を見込むことができます。

＜主な特長＞
・まとまった資金が必要
・銀行融資が受けられること
・資産の価格変動が安定していること
・流動性が低いこと

実際に表で見てみると、下記のような立ち位置になります。

講師の高山さんも過去、株やFXの比重を大きくした結果、リーマンショックで手痛い目に遭ったそう。

投資はリスクヘッジが大事なので、例えばミドルリスクミドルリターンの不動産投資を行いながら、他の金融商品など、バランスよく投資を行うことが理想です。

■なぜ不動産投資は女性におすすめなの？

平均給与に未だに男女差がある一方、長生きするのは女性であることは周知の事実です。離婚率の上昇でシングルの方も増え、将来の収入を考えると、自助努力が必要な時代にさしかかっています。

日々の趣味や美容に投じるお金を生む仕組みを今から作っておくことと、万一の資金を資産として持っておくことは、安心感にもつながります。

今回、初心者の方でもわかりやすいように、収支を左右する物件の選び方にフォーカスしてご紹介します。

■投資用物件と居住用物件の“住み分け”

不動産投資に「どのような物件があるんだろう？」という疑問は、多くの方が抱くものだと思います。

取り扱われている物件はさまざまですが、価格変動も少なく、節税が見込めることから、都心の中古ワンルーム物件が市場としては活況です。

物件を選ぶ際にまず注意すべきなのは、投資用物件と居住用物件は同じように考えてはならないことです。あくまで投資用物件は需要と供給を見て、冷静に物件を選びましょう。

居住用物件はその人の好み（主観）で探す

居住用は自分自身が長く住み続ける物件なので、好みにあわせて選ぶことがベストです。

＜希望例＞
・新築でおしゃれなバルコニーがついている物件がいい
・駅から遠くても庭付きの一戸建てがいい

投資用物件は客観的データから判断して選ぶ

一方で投資用物件は、今後増えていくであろう東京都の単独世帯数など、統計データを冷静に分析して選ぶことが重要です。好立地で周辺家賃との相場感がマッチすれば、家賃収入も長期的に見込めます。

＜投資用物件を選ぶ際に気をつけること＞
・安定的に居住者がつくか
・家賃収入が長期的につくか

■投資用物件の種類とそれぞれのメリット、デメリット

物件も築年数、購入規模により、価値や運用方法が変わってきます。始める際はご自身の経済状況に合ったものを選びましょう。

新築物件

＜メリット＞
・最新の設備、間取りで
・法定耐用年数が長いため、長期間の融資を引きやすい
・当面、維持コストは安くてすむ
・当初は家賃を高く設定できる

＜デメリット＞
・価格が高く利回りが低い
・新築プレミアム価格がのっている
・減価償却期間が長いため、年間焼却費の金額が小さく、節税効果を得にくい

新築物件については、広告宣伝費用等をのせた「新築プレミアム価格」（通常20〜30%程度を上乗せ）であることも多いので、物件の本来の価格が見極めにくいことが大きなデメリットです。

中古物件

＜メリット＞
・価格が安く利回りが高い
・賃貸実績があるので、状況を把握しやすい
・減価償却期間が短く、節税効果が期待できる
・家賃や価格が大きく値下がりしない

＜デメリット＞
・建物の修繕や設備の修理などのコストがかかる
・法定耐用年数が短いため、長期の融資を組めない可能性がある

区分所有

＜メリット＞
・比較的少額から始めることができる
・入居者を自分で選ぶことができる
・分譲仕様の物件であれば、建物の構造が良質なので、高い家賃がとれる可能性
・将来的に居住用として売却という選択も賃貸という選択もできる

＜デメリット＞
・規模を拡大する場合、何室も購入する必要
・複数物件だけ持つと、手間やコストが割高に
・１室だけの投資だと空室の際の影響大
・自分の裁量が効くのは１室のみなので、建物全体の改修ができない

一棟買い

＜メリット＞
・１度に大規模の投資ができ、効率がよい
・１室が空室になっても影響が少ない
・利回りが高いので、毎月のキャッシュフローが良好になる
・１棟全体の裁量権を持つので、コンセプトを決めた経営ができる

＜デメリット＞
・融資の金額が大きいので、失敗すると家計に大きな影響が出る
・何室もあるので、トラブルを起こす居住者が現れる可能性がある

新築や中古物件の特長については、居住用の物件の参考にもなります。また、もしライフプランを組み立て、将来的に引越しを考えているものの、職場の近くに居住用のマンションをまずは購入したい、というような方も投資観点を持っておくことで、後々賃貸で利益を得る選択肢も広がります。

■融資を受ける条件、利率も重要

不動産は高額商品のため、融資を受けて購入する方がほとんど。少ない資産でも融資を受けることで、レバレッジ効果（てこの作用）を得られます。

例えば、100万円の資本で株やFXをするよりも、100万円の頭金を元手に2000万円の融資を受けることで、取引額を大きくし、利益率を高めることができます。

ただし、融資を受けるにも利率は重要。年収、勤務先、勤続年数によって融資にかかる利率も変わってきますが、他人資本で自己資産を築けることが大きな魅力です。

ローンを組むことで団体信用生命保険に加入、生命保険効果も

融資を受け、ローンを組むことで団体信用生命保険に加入できます。債務者に万一のことがあると無借金になるので、生命保険としての効果も持ちます。

ミドルリスクミドルリターンですが、物件を誤らなければ、ローンを完済した後は賃料が定期的に入り、いざというときには売却もできるため、利便性が高い資産と言えます。

■GEクリエーションでは定期的に女性限定セミナーを開催

2018年で創業25年を迎えたGEクリエーションでは、女性限定セミナーを定期的に開催しています。今回の共催勉強会での講師・高山さんも登壇します。

セミナーでは女性マンションオーナーのお話もあり、あるオーナーは今後収入が上がらない場合の対応策として、マンション投資を選択したそう。

購入者のリアルな声を聞きたい方も、ぜひ参加してみては？

セミナー情報|不動産投資、資産運用、マンション経営ならジーイークリエーションにお任せ

https://www.ge-creation.co.jp/news/

セミナー情報|東京都の中古ワンルームマンション投資による不動産投資、資産運用・資産形成のジーイークリエーションにお任せ。当社のセミナーでは専門のファイナンシャルプランナーが利回りの良い始め方から家賃収入、節税対策や生命保険を絡めたご提案までおこないます。